طرحت الهيئة العامة للعقار، مسودة اللائحة التنفيذية لنظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة، عبر منصة “استطلاع” لأخذ رأي العموم بشأنها.
وتهدف اللائحة إلى تنظيم النشاط، تنفيذًا إلى ما نصت عليه المادة (الثامنة والعشرون) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/44) بتاريخ 10/03/1444هـ.
شروط القيد في سجل المطورين
واشترطت اللائحة للقيد في سجل قيد المطورين الآتي:
– اجتياز البرنامج التدريبي للمطورين العقاريين من الهيئة.
– تأهيل المطور العقاري وفقاً للقدرات المالية والفنية والقدرات المؤسسية والموارد البشرية.
– الحصول على (أربعين) نقطة من (مئة) نقطة كحدٍ أدنى وفقاً للجدول (ملحق رقم 1).
– يعلق قيد المطور إذا فقد الحد الأدنى من التأهيل ويعطى مهله تصحيحيه مدتها (ثلاثة) أشهر، ويشطب قيده إذا لم يصحح وضعه خلال هذه المدة.
– لا يؤثر التعليق أو الشطب وفق هذه المادة على المشاريع التي صدرت عليها رخصة البيع أو التأجير على الخارطة.
ترخيص تسويق المشروع العقاري
وأجازت اللائحة للمطور طلب (ترخيص تسويق المشروع العقاري) قبل طلب ترخيص مشروع عقاري على الخارطة.
– يقدم المطور المستندات والبيانات لرخصة تسويق المشروع وفق الآتي:
. رقم عقد التسويق بين الوسيط العقاري والمطور.
. رقم صك تسجيل ملكية العقار.
. نسخة عقد التطوير بين المطور ومالك الأرض في حال عدم ملكية المطور للأرض -إن وجد-.
. رخصة البناء والتصاميم المعمارية والمخططات الهندسية المعتمدة.
استلام مبلغ حجز وحدات عقارية من المستفيدين
وأوجبت اللائحة على المطور في حال رغبته باستلام مبلغ حجز وحدات عقارية من المستفيدين خلال مرحلة التسويق أن ينشئ حساب ضمان، ويلتزم بالآتي:
. الإفصاح عن حالة المشروع والمخططات المستقبلية له.
. عدم استلام أكثر من (5%) من قيمة الوحدة العقارية.
. إيداع جميع مبالغ الحجز المستلمة في حساب الضمان.
يلتزم الوسيط العقاري -في تسويقه لمشاريع بيع أو تأجير على الخارطة- للأحكام الواردة في نظام الوساطة العقارية ولوائحه.
وتبت الهيئة في طلب (رخصة تسويق المشروع العقاري) خلال (عشرة) أيام عمل من تاريخ اكتمال الطلب، وفي حال الرفض فيجب أن يكون القرار مسببًا.
شروط منح الترخيص للمشروع العقاري على الخارطة
ويمنح الترخيص للمشروع العقاري على الخارطة بعد استيفاء الآتي:
تقديم دراسة جدوى المشروع متضمنه بالإضافة لما ورد في الفقرة (ك) من (1) من المادة السادسة من النظام: البيانات المالية، والإنشائية، والتسويقية المقدرة للمشروع، وسعر التعاقد عل الوحدة والمصاريف المالية والإدارية المتوقعة، ومدة تسليم الوحدات ومصادر التمويل المتوقعة.
إذا كان المشروع يحتوي على وحدات عقارية مفرزة فيجب إرفاق محضر فرز الوحدات المعتمد وفقاً لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
فيما عدا العقارات المسجلة عينيًا؛ يجب إرفاق خطاب من مالك العقار بالموافقة على التأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري.
يُشترط لترخيص المشروع العقاري للشخص الطبيعي الآتي:
ألا يتجاوز مسطح البناء في المشروع عن (5000) م2.
ألا تزيد مدة تنفيذ المشروع على (سنتين).
ألا تتجاوز عدد المشاريع العقارية المسموح له بتنفيذها سنويًا عن (ثلاثة) مشاريع.
توثيق جميع العقود والتصرفات
وألزمت الهيئة إذا كان عقار المشروع مسجلاً عينيًا وفق نظام التسجيل العيني للعقار؛ توثيق جميع العقود والتصرفات في (سجل البيع على الخارطة) لدى السجل العقاري.
وفيما عدا العقارات المسجلة عينيًا وفق نظام التسجيل العيني للعقار؛ يؤشر على صك ملكية العقار -محل المشروع العقاري- لدى الجهة المختصة بالتوثيق بعدم التصرف في ملكيته إلى أن تستكمل أعمال التطوير العقاري، أو إلى أن يسجل العقار لدى السجل العقاري وإصدار وثيقة التسجيل وفق نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته.
يشترط للتأشير على صك تسجيل الملكية للعقار المرهون، إرفاق موافقة المرتهن.
يُرفع التأشير بعدم التصرف عن صك تسجيل الملكية للعقار المراد تطويره بعد موافقة الهيئة في الحالات الآتية:
المشاريع التي تملك الجهات الحكومية أراضيها.
أي حالة أخرى تحددها الهيئة.
تُعد الهيئة نموذجًا استرشاديًا للاتفاقية المبرمة بين المطور العقاري وبين مالك الأرض أو مالك منفعتها.
تُعد الهيئة نموذجًا استرشاديًا للاتفاقية المبرمة بين المطور الرئيس والمطور الفرعي-إن وجد- ونموذجا للعقود بين المطور وبين المكتب الهندسي، والمحاسب القانوني، وأمين الحساب، والوسيط العقاري.
– تُعد الهيئة عقدًا نموذجيًا للبيع بين المطور والمشتري أو المستأجر -وذلك فيما عدا العقارات المسجلة عينياً وفق نظام التسجيل العيني للعقار-، يتضمن ما يلي:
– جدول الدفعات المالية.
– الأحكام المترتبة على تأخر المشتري في سداد الدفعات المالية.
– الأحكام المتعلقة بالتعويض وأجرة المثل عند تأخر المطور في تسليم الأرض أو الوحدة العقارية، بما في ذلك أحكام فسخ العقد.
– مدة تنفيذ المشروع بما في ذلك المدد الإضافية التي يجوز منحها للمطور.
– أحكام الملكية المشتركة، وفق ما ورد في نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته.
ويجوز للمطور تعديل هذا العقد بعد موافقة الهيئة.
– تضمن البيانات الوارد في الفقرة (رقم 1) من هذه المادة في توثيق التصرف في العقار الموصوف على الخارطة بين أطرافه وفقاً لنظام التسجيل العيني للعقار ولائحته.
– يجب أن يتضمن عقد مالك الأرض والمطور مع المشتري والمستأجر الإقرار بأن للهيئة إحلال مطور بديل في الحالات التي تقتضيها ظروف تعثر المشروع العقاري، طبقًا للنظام واللائحة وأفضل الممارسات.
تكون ملكية الأجزاء المشتركة في المشروع العقاري والتصرف فيها وفقاً لأحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها ولائحته.
ويُتاح لكل مشترٍ ومستأجر، أو من ينوب عنهما؛ الاطلاع على السجل المحاسبي لوحدته العقارية، والحصول على نسخة منه على أن يحدد نوع السجل المحاسبي (القوائم المالية/ التقارير) المطلوب الاطلاع عليه.
تُزود الهيئة المشتري أو المستأجر بنسخة من السجل المحاسبي خلال (15) يومًا من تاريخ اكتمال الطلب.
قاعدة بيانات للمشروعات العقارية على الخارطة
تنشئ الهيئة قاعدة بيانات للمشروعات العقارية على الخارطة، وعلى المطور أن يضيف فيها ما يلي:
جميع عقود التطوير والمقاولين والاستشاريين الهندسيين، والرخص المهنية للعاملين.
عقود توريد مواد البناء، وكمياتها، ومواصفاتها.
تقارير الإنجاز الداخلية، وشهادات الإنجاز والتقارير الصادرة من المكتب الهندسي، وتقارير المحاسب القانوني، وتقارير أمين الحساب.
محاضر تعديل المخططات التنفيذية، ونسخًا من المخططات المنفذة فعليًا.
بيانات الموردين، والقيادات المهنية، والعمالة.
تتيح الهيئة –من قاعدة البيانات- لاطلاع العموم ما يلي:
اسم المشروع العقاري، وبيانات صك تسجيل الملكية، والمخطط المعتمد، وموقعه، ومساحته، وعدد وحداته، ونوعها، ومكونات وحداتها، وبيانات الموردين والمواد الأساسية المستخدمة، وتقارير سير العمل، وتقارير المكتب الهندسي، والمحاسب القانوني.
اسم المطور، وتصنيفه.
اسم المكتب الهندسي، والمحاسب القانوني، وأمين الحساب، والمسوق أو الوسيط العقاري.
مدة المشروع العقاري، وتاريخ البدء والتسليم.
الشكاوى المسجلة من المستفيدين، ونتيجتها.
استطلاع آراء المستفيدين بشأن مطابقة التنفيذ للمواصفات المتفق عليها.
للهيئة طلب تقرير سير المشروع العقاري من المكتب الهندسي، أو المحاسب القانوني، أو أمين الحساب، كل (شهر) في الحالات الآتية:
– إذا تجاوزت مسطحات البناء للمشروع العقاري (5000) متر مربع، أو إذا تجاوزت عدد الوحدات العقارية في المشروع العقاري (ثلاثين) وحدة.
– إذا كان المشروع العقاري من المشروعات الحكومية.
– إذا كان المشروع واقع في المناطق الخاضعة للتطوير الحكومي.
-أي حالة أخرى تحددها الهيئة.
– فيما عدا الحالات الواردة في الفقرة رقم (1) من هذه المادة؛ للهيئة طلب تقرير سير المشروع العقاري من المكتب الهندسي، أو المحاسب القانوني، أو أمين الحساب، كل (ثلاثة) أشهر.
لا يجوز للمطور تعديل المخططات التنفيذية المعتمدة إلا بعد موافقة الهيئة والمشترين أو المستأجرين.
يجب على المكتب الهندسي، والمحاسب القانوني، -كلَّ فيما يخصه- إبلاغ الهيئة عن أي مخالفة لأحكام النظام واللائحة، أو الالتزامات التعاقدية للمطور تجاه المشترين والمستأجرين، خلال مدة لا تزيد عن (خمسة) أيام عمل من تاريخ العلم بها.
أحكام تأخر وتعثر تنفيذ مشروعات البيع والتأجير على الخارطة
يعد المطور متأخرًا عن تنفيذ المشروع إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته –بما في ذلك المدد الإضافية الممنوحة له-، على ألا تزيد المدة عن (سنة).
يعد المطور متعثرًا عن تنفيذ المشروع إذا لم ينجز المشروع بعد مضي (سنة) من انتهاء مدته، ما لم يقدم المطور سببا مشروعاً تقبله الهيئة.
يلتزم المطور المتأخر عن تنفيذ المشروع بدفع تعويض مادي للمشتري أو المستأجر وفق الآتي:
في حال كان المشروع أرضًا مطورة؛ يكون التعويض بناء على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن نسبة 2% من قيمة البيع.
في حال كان المشروع وحدة عقارية؛ يكون التعويض بناء على اتفاق الأطراف على ألا يقل عن أجرة المثل للوحدة بناء على تقييم معتمد.
– تعد الهيئة دليلًا فنيًا لتقييم المشاريع العقارية المتعثرة، وخطط إدارة تصحيح إنجازها، وتقرير التغييرات اللازمة لاستكمالها، بما في ذلك تغيير مسؤولي المرخص لهم بالتطوير، وإعادة الهيكلة المالية، وخيارات سد فجوات التمويل حال وجودها، وتعديل المواصفات، دون إخلال بحقوق المستفيدين، وغيرها من وسائل تصحيح مسار المشروعات العقارية المتعثرة.
– يجب أن يتضمن الدليل الفني جميع البيانات اللازمة فنيًا، وفقًا لأفضل الممارسات، ومنها:
– وصف أنواع تعثر المشاريع العقارية ودرجاتها.
- طرق وأساليب معالجة التعثر.
- الإجراءات الواجب اتباعها لمعالجة التعثر.
- أدوات التدخل الرئيسة لمعالجة التعثر.
تمويل إضافي للمشروع العقاري
-خيارات التمويل في حال اقتضى تعثر المشروع العقاري تمويلًا إضافيًا.
تؤهل الهيئة جهات خبرة في تقييم تعثر مشروعات التطوير العقاري، وإدارة تصحيح مسارها؛ وذلك وفقًا لأفضل ممارسات هذا المجال، وللهيئة الاستعانة بالاستشاريين المتخصصين لمساندتها في التأهيل.
تطرح منافسة -وفقًا للأنظمة المرعية- لاختيار الجهة المتخصصة بتقييم وتصحيح تعثر المشروعات العقارية لكل مشروع متعثر على حده.
– تُشكل الهيئة لجنة متخصصة للإشراف على معالجة المشروعات العقارية المتعثرة، ولها الاستعانة بالخبراء لدعم اللجنة بالخبرة اللازمة، ويكون للجنة كامل الاختصاصات المقررة في النظام واللائحة، والدليل الفني المعتمد من الهيئة للتعامل مع المشاريع العقارية المتعثرة، لمعالجة المشروعات المتعثرة.
تتخذ اللجنة التدابير الواجبة لحماية حقوق ذوي العلاقة لإكمال المشروع العقاري المرخص له، ومن ذلك:
- تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور لمعالجة تعثر المشروع العقاري.
- فحص ومتابعة عمل المطور، والاستشاري، والمحاسب القانوني.
- إلزام المطور بتبديل المتسببين في تعثر المشروع العقاري.
– صرف مبالغ من حساب ضمان المشروع العقاري إذا كان لازمًا لتصحيح مسار المشروع.
– إحلال مطور بديل.
– إذا ظهر للجنة أن حالة المشروع متأخرة وفقًا لمعايير الأداء المحددة في دليل معالجة تعثر المشاريع العقارية، فلها في ذلك أن تطلب من الأشخاص ذوي العلاقة في المشروع تقديم جميع البيانات اللازمة لتحليل ومعالجة هذا التعثر، ولها أن تطلب من المطور العقاري رفع معدلات الأداء في المشروع العقاري المتأخر، ومن المكتب الاستشاري تقديم تقرير يوضح فيه أسباب التأخير في المشروع العقاري المرخص، على أن يتضمن التقرير التوصيات والمقترحات المناسبة من الاستشاري في معالجة هذا التعثر، ولها أيضًا أن تطلب من المحاسب القانوني تقديم تقرير خاص يبين أهم المؤشرات المالية.
– يجب على الهيئة عند تقرير تصفية المشروع العقاري تكليف محاسب قانوني مرخص لإعداد مركز مالي للمشروع، وحصر جميع المستحقات المالية المترتبة عليه، وفق أولوية سداد الديون المعتمدة لمشاريع البيع أو التأجير على الخارطة.
– إذا تعذرت التصفية الرضائية للمشروع العقاري المتعثر؛ فتحيل الهيئة المشروع إلى المحكمة المختصة.
أحكام الإشراف والتفتيش والضبط
الأعمال التي يجوز إسنادها إلى القطاع الخاص هي أعمال الإشراف الفني ومنها ما يلي:
الإشراف على الاستشاريين الهندسيين، والمحاسبين القانونيين، وأمناء الحساب في تنفيذ واجباتهم التعاقدية.
متابعة سير المشروعات العقارية بعد ترخيصها؛ وفقًا للالتزامات الاشرافية والتعاقدية، على أن يرفع للهيئة تقارير دورية عنها، وأن ينفذ توجيهاتها وفقًا لاختصاصها.
تعيين المفتشين الفنيين هندسيًا، ومحاسبيًا، وغيرهم للتأكد من التزام المشروع بأحكام النظام واللائحة.
تسند الأعمال إلى القطاع الخاص من خلال شركة مساهمة؛ ووفقًا لنظام المنافسات والمشتريات الحكومية، وبناء على عقد ينظم تفصيلًا الالتزامات بما يحقق تنفيذ النظام واللائحة، على أن يتضمن تقسيم الوظائف الأساسية لمهام الشركة، بما فيها الإدارة الهندسية، والإدارة المحاسبية، وإدارة المشاريع، والإدارة القانونية، وإدارة المخاطر، وإدارة الحوسبة، وأعمال التفتيش، وغيرها، مما يقتضيه تنفيذ الأعمال المسندة.
– يتولّى مسؤولو الضبط الذين يصدر تعينهم بقرار مِن الهيئة، ضبط مخالفات أنشطة البيع أو التأجير على الخارطة وممارساتها، التي لا تتفق مع أحكام النظام واللائحة؛ بموجب محضر، متضمنًا الآتي:
- اسم المخالف وبياناته، واسم المشروع العقاري، ومكان ضبط المخالفة، وزمانها، وتاريخها.
اسم مسؤول الضبط الذي رصد المخالفة، وصفته.
- تحديد نوع وعدد المخالفات المضبوطة، والأدلة والقرائن المستند عليها.
– التحقيق الذي أجراه المفتش مع المخالف والعاملين بالمنشأة، وسماع أقوالهم بعد مواجهتهم بالمخالفة المنسوبة إليهم.
– كامل أقوال من تُنسب إليه المخالفة، بما في ذلك أوجه دفاعه.
– النتائج التي انتهى إليها مسؤول الضبط.
– توقيع المحضر من محرره ومن المخالف، أو من يقوم مقامه، مع بيان صفته، وفي حال رفضه التوقيع يُشار إلى ذلك في المحضر.
– يجوز استخدام الوسائل الإلكترونية الحديثة عند ممارسة صلاحيات الضبط.
– لمسؤولي الضبط في سبيل تأدية مهامهم البحث والتحري ومتابعة البلاغات والشكاوى عن مخالفات النظام واللائحة، ولهم الاستعانةُ برجال الضبط الجنائي عند اللزوم؛ لدَعْمِهم في عملهم وضبطهم للمخالفات.
– يحيل مسؤول الضبط المحضر مع كامل المستندات المتعلقة بالمخالفة إلى لجنة النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة وإيقاع العقوبات.
المخالفات الجسيمة لأحكام النظام واللائحة هي:
الأفعال الواردة في المادة (الرابعة والعشرين) من النظام.
الأفعال المرتبطة بالغش أو التظليل، أو التحايل أو الخيانة، وكانت عن قصد وعمد، أو ترتب عليها ضرر بالغ على صحة الإنسان، أو سلامته، أو الصحة العامة، أو البيئة، أو المرفق العام.
تنظر لجنة النظر في مخالفات أحكام النظام واللائحة وإيقاع العقوبات، المخالفات المحالة لها من مسؤولي الضبط، وتكون قواعد عملها وفق الآتي:
تعقد اللجنة اجتماعاتها في المركز الرئيس للهيئة، أو الكترونيًا وفق ما تراه، ولها أن تعقد اجتماعاتها خارج الهيئة متى دعت الحاجة لذلك.
لا تنعقد اجتماعات اللجنة إلا بحضور أغلبية أعضائها، على أن يكون من بينهم رئيس اللجنة أو نائبه.
تُعد اجتماعات اللجنة ومداولاتها سرية، ولا يجوز حضور غير أعضائها إلا بموافقة رئيس اللجنة.
يُعد أمين اللجنة لكل اجتماع محضر؛ يُدون فيه تاريخ انعقاده، ووقت، ومكانه، والحاضرون فيه، والمخالفات المنظورة، والإجراءات والوقائع المتداولة أثناء الاجتماع، والقرارات الصادرة، ويُوقع من رئيس اللجنة أو نائبه، والأعضاء الحاضرين.
يجوز تحرير محضر الاجتماع، ورفعه، وتوقيعه الكترونيًا.
لرئيس اللجنة تنظيم الأعمال والمهام بين الأعضاء.
– يتعين على كل من نسبت إليه المخالفة -والأشخاص ذوي العلاقة- التعاون التام مع اللجنة في الكشف عن أي معلومات أو بيانات تطلبها اللجنة.
– للجنة الاطلاع على جميع المعلومات المتعلقة بالمخالفة؛ بما فيها المعلومات السرية.
– تُصدر اللجنة قرار إيقاع العقوبة متضمنًا الآتي:
– اسم المخالف وبياناته الأساسية.
– النص النظامي الذي تمت مخالفته، ووصف للمخالفة المرتكبة، وملخص الوقائع ذات الصلة فيها، والدفوع المؤثرة المقدمة من المخالف، والرد عليها، ومنطوق القرار، وأسبابه.
– رقم القرار وتاريخه، وتوقيع رئيس اللجنة، أو نائبه.
– النص على حق المخالف في الاعتراض على قرار إيقاع العقوبة، وفقًا للإجراءات المنظمة لذلك.
– أي إضافة ترى اللجنة مناسبتها.
– ويجوز تحرير القرار، ورفعه، وتوقيعه الكترونيًا.
– تكون قرارات اللجنة نافذة من تاريخ صدورها، ما لم يصدر أمر من المحكمة الإدارية بوقف تنفيذها.
– تتولى اللجنة من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المخالف تصحيح ما يقع في قرارها من أخطاء مادية، وإذا وقع غموض أو إيهام في القرار؛ فإن للمخالف أن يطلب من اللجنة مصدرة القرار تفسيره.
